Türkiye genelinde konut piyasasında yaşanan dalgalanmaların yargıya yansıması 2026 yılının ilk aylarında da yoğun biçimde sürüyor. Adalet Bakanlığı verilerine göre sulh hukuk mahkemelerine intikal eden kira kaynaklı dosya sayısı son üç yılda kademeli olarak artarken, özellikle büyükşehirlerde tahliye talepleri ve kira artış anlaşmazlıkları hukuk camiasının üzerinde en çok durduğu başlıklar arasına girdi. Konunun yalnızca ev sahibi-kiracı ilişkisini değil, doğrudan şehir ekonomisini ve göç hareketlerini de etkilediği vurgulanıyor.

Yüzde 25'lik Sınırın Ardından Yeni Dönem

2024 yılı temmuz ayında konut kira artışlarındaki yüzde 25'lik tavanın kalkmasının ardından sözleşme yenileme dönemleri yeniden Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE) ortalamasına bağlandı. Ancak 2025 yılı boyunca devam eden ekonomik dengelenme süreci, ev sahipleri ile kiracılar arasında beklenen rahatlamayı tam olarak sağlayamadı. 2026'nın ilk çeyreğine ait Türkiye İstatistik Kurumu verileri incelendiğinde, on iki aylık TÜFE ortalamasının hâlâ çift haneli seviyelerde seyrettiği görülüyor. Bu durum, beş yıllık sözleşme süresini doldurmamış kiracılar için yıllık artışların ciddi rakamlara ulaşmasına neden oluyor.

Hukuk uygulamasında en çok karşılaşılan tablo, ev sahibinin TÜFE oranının üzerinde bir artış talep etmesi ve kiracının buna itiraz etmesi şeklinde gelişiyor. Bu noktada devreye giren kira tespit davaları, sulh hukuk mahkemelerinin iş yükünü belirgin biçimde artıran kalemlerin başında geliyor. Dosyaların büyük çoğunluğunda bilirkişi raporları belirleyici olurken, emsal kira bedelleri ve bölgenin rayiç değerleri kararı şekillendiren temel ölçütler arasında yer alıyor.

Tahliye Davalarında Üç Kritik Başlık Öne Çıkıyor

2026'da gündemi en çok meşgul eden başlıklardan biri de tahliye davaları. Türk Borçlar Kanunu çerçevesinde tahliye talepleri farklı sebeplere dayandırılabiliyor. Uygulamada öne çıkan üç ana kategori bulunuyor: ihtiyaç nedeniyle tahliye, yeniden inşa ve imar nedeniyle tahliye ve iki haklı ihtar sonrası tahliye.

Bu kategoriler içinde özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarındaki artış dikkat çekiyor. Ev sahibinin kendisinin, eşinin, altsoy veya üstsoyunun ya da kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ihtiyacını gerekçe göstererek açtığı bu davalarda mahkemeler, ihtiyacın gerçek, samimi ve zorunlu olup olmadığını ayrıntılı biçimde inceliyor. Sahte ihtiyaç beyanlarına karşı yargının yaklaşımı da giderek sertleşmiş durumda. Yargıtay'ın son dönemde verdiği kararlarda, tahliyeden sonra üç yıl içinde haklı bir sebep olmaksızın kiralananın başkasına kiraya verilmesi halinde ev sahiplerinin tazminat ödemekle yükümlü tutulduğu vurgulanıyor.

Yeniden inşa ve imar nedeniyle açılan tahliye davalarında ise kentsel dönüşüm süreçleri belirleyici rol oynuyor. Riskli yapı tespiti yapılan binalarda kiracılar belirli sürelerle taşınmak zorunda kalırken, projelerin uzaması durumunda eski kiracının öncelikli kiralama hakkı uygulamada tartışma yaratan konulardan biri haline geliyor.

Arabuluculuk Zorunluluğu Süreçleri Hızlandırıyor

1 Eylül 2023 itibarıyla yürürlüğe giren dava şartı arabuluculuk uygulaması, 2026'da kira uyuşmazlıklarının çözümünde önemli bir araca dönüştü. Kira ilişkisinden kaynaklanan tahliye, kira tespiti ve uyarlama davalarında mahkemeye başvurmadan önce arabulucuya gitme zorunluluğu, hem yargı yükünü hafifletti hem de tarafların çözüme daha hızlı ulaşmasını sağladı.

Arabuluculuk Daire Başkanlığı'nın açıkladığı son verilere göre kira uyuşmazlıklarında anlaşma oranı yüzde elli sınırını aşmış durumda. Bu rakam, klasik dava sürecinde aylar hatta yıllar süren uyuşmazlıkların ortalama altı ila sekiz hafta içinde çözülebildiğini gösteriyor. Hukukçular, sürecin doğru yürütülebilmesi için özellikle teknik konularda uzman görüşü alınmasının kritik önem taşıdığını ifade ediyor.

Antalya'da Tablo Daha da Karmaşık

Akdeniz'in turistik kenti Antalya, kira uyuşmazlıklarının yoğunluğu bakımından Türkiye genelinde ön sıralarda yer alıyor. Şehre yönelik iç ve dış göçün sürmesi, mevsimlik kiralamaların kalıcı kiralamalara baskı yapması ve döviz cinsinden gelir elde eden yabancı yatırımcıların piyasayı şekillendirmesi, yerel mahkemelerin önüne taşınan dosyaların hem sayısını hem de niteliğini değiştiriyor.

Özellikle Konyaaltı, Muratpaşa ve Lara hattında kira bedellerinin merkez ilçelere oranla daha hızlı yükselmesi, kira tespit davalarının yoğunlaştığı bölgeler arasında yer almasına yol açıyor. Günlük kiralama platformları üzerinden yürütülen ticari kullanımların, mesken niteliğinde kiraya verilmiş taşınmazlarda sözleşmeye aykırılık gerekçesiyle tahliye davalarına dönüştüğü vakalar da artış gösteriyor. Bu nedenle bölgede yaşayan kiracı veya ev sahipleri, sürecin başında bir Antalya avukat ile iletişime geçerek hak kaybı yaşamamak için gerekli adımları planlama yoluna gidiyor. Yerel hukuk pratiğine hâkim isimler, özellikle ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında ihbar sürelerinin doğru hesaplanmasının ve ihtarnamelerin usulüne uygun düzenlenmesinin sonucu doğrudan etkilediğine dikkat çekiyor.

İki Haklı İhtar Konusunda Yanılgılar Sürüyor

Kira hukukunda yaygın yanılgılardan biri, kiracının iki kez gecikmeli ödeme yapması durumunda otomatik olarak tahliye edileceği inancı. Oysa yasa, iki haklı ihtarın aynı kira yılı içinde gönderilmesini şart koşuyor. Bu ihtarların yazılı olması, tebligatın geçerli adrese yapılması ve ödenmeyen kira borcunun açıkça belirtilmesi gerekiyor. Yargıtay'ın istikrarlı içtihatları, eksik düzenlenen ihtarnamelerin tahliye davasını sonuçsuz bırakabileceğini ortaya koyuyor.

Aynı şekilde, sözleşmenin bitiminden sonra on yıllık uzama süresinin dolması halinde ev sahibinin sebep göstermeksizin tahliye talep edebilmesi de uygulamada sıkça karıştırılan konular arasında. Bu sürenin kesin biçimde takip edilmesi, hem ev sahibi hem kiracı bakımından planlama açısından belirleyici nitelik taşıyor.

Depozito ve Tadilat Alacakları Mahkemelerde

Tahliye sonrası uyuşmazlıklar da 2026'da yargıya yansıyan başlıklar arasında. Depozitonun iade edilmemesi, kiracının yaptığı tadilat masraflarının karşılanmaması ve teslim sırasında düzenlenen tutanakların eksik tutulması, küçük rakamlı görünse de zaman içinde büyüyen alacak davalarına dönüşebiliyor. Tüketici hakem heyetlerinin görev alanı dışında kalan bu uyuşmazlıklarda yetkili mercii sulh hukuk mahkemeleri olarak belirleniyor.

Hukuk uzmanları, tarafların kira sözleşmesi imzalanırken depozito miktarını net olarak belirlemesini, ödemenin banka kanalıyla yapılmasını ve eve giriş aşamasında detaylı bir teslim tutanağı tutulmasını öneriyor. Aynı şekilde tahliye sırasında da elektrik, su, doğalgaz aboneliklerinin kapatıldığına dair belgelerin saklanması olası anlaşmazlıkların önüne geçebiliyor.

Yeni Dönem Düzenleme Beklentisi

Adalet Bakanlığı'nın gündemine aldığı kira hukuku reformu çerçevesinde yürütülen çalışmalar, sektörde ilgiyle takip ediliyor. Türk Borçlar Kanunu'nun kira bölümünde yapılması planlanan değişikliklerin, hem tahliye süreçlerinin daha öngörülebilir hale gelmesini hem de kiracı haklarının korunmasını dengeli biçimde sağlamayı amaçladığı belirtiliyor. Düzenleme paketinde özellikle elektronik tebligat, dijital sözleşme sistemleri ve merkezi bir kira sicili oluşturulması gibi başlıklar bulunduğu ifade ediliyor.

Tasarının yasalaşması durumunda kira artışlarının takibi, ödeme geçmişinin kayıt altına alınması ve uyuşmazlık çıkmadan tarafların birbirine ait verilere ulaşabilmesi mümkün hale gelecek. Bu sistem, özellikle birden fazla taşınmazı bulunan ev sahipleri ve kira ödeme düzenliliğini belgelemek isteyen kiracılar açısından önemli bir kolaylık olarak değerlendiriliyor.

Uzmanlardan Sözleşme Uyarısı

Hukuk çevreleri, uyuşmazlıkların büyük çoğunluğunun sözleşme aşamasındaki eksikliklerden kaynaklandığına dikkat çekiyor. Matbu kira sözleşmelerinin tarafların özel ihtiyaçlarına uyarlanmadan imzalanması, ileride çeşitli sorunlara zemin hazırlıyor. Özellikle artış yöntemi, ortak gider paylaşımı, demirbaşların durumu, evcil hayvan bulundurma ve alt kiraya verme gibi başlıkların sözleşmede açıkça yer alması, ileride doğabilecek anlaşmazlıkların önüne geçmek bakımından kritik öneme sahip.

Kiracıların sözleşme imzalamadan önce taşınmazın tapu kayıtlarını incelemeleri, ev sahibinin gerçekten malik olduğundan emin olmaları ve üzerinde haciz, ipotek gibi şerhler bulunup bulunmadığını araştırmaları da öneriler arasında yer alıyor. Aynı şekilde ev sahiplerinin de kiracının ödeme gücünü değerlendirebilmek için referans ve çalışma belgesi talep etmeleri yaygınlaşmış durumda.

Bölgesel Farklar Yargı Pratiğini Şekillendiriyor

Türkiye'nin farklı bölgelerinde kira uyuşmazlıklarının niteliği de değişiklik gösteriyor. İstanbul, Ankara ve İzmir gibi metropollerde tahliye davalarının ağırlığı hissedilirken, turizm odaklı şehirlerde mevsimsel kiralamalar ve kullanım amacı uyuşmazlıkları öne çıkıyor. Sanayi şehirlerinde ise işyeri kiralarına ilişkin uyuşmazlıklar gündemi belirliyor. Bu çeşitlilik, hukuk uygulayıcılarının bölgesel dinamikleri yakından takip etmesini gerektiriyor.

2026 yılının kalan aylarında kira hukuku alanındaki yargı pratiğinin daha da olgunlaşması bekleniyor. Bilirkişilik müessesesinin güçlendirilmesi, arabuluculuk sürecinin yaygınlaştırılması ve dijital adalet uygulamalarının yaygın kullanımı, hem uyuşmazlık sayısını azaltma hem de mevcut dosyaların daha kısa sürede sonuçlanması açısından umut verici gelişmeler olarak değerlendiriliyor. Konut piyasasındaki dengelerin nereye evrileceği, önümüzdeki dönemde hem ekonomik aktörler hem de hukuk dünyası tarafından yakından izlenecek.