Zaman zaman yanlış-lar yapıldığında “insandır; yanlış-lar yapar, önemli olan yanlışlardan dersler çıkarmak, aynı yanlışları ve hataları tekrar yapmamak” şeklinde cümleler kurar veya duyarız. Belki de böyle diyerek teselli arar ya da kendimizi avuturuz. Elbette insanlık yanlışlarla maluldür, yanlışlardan ders alınırsa zamanla yanlışlar azalır, doğrulara ulaşılır ve sonrasında başarı gelir, gelebilir.

Sevgili dostlar; 

Bunları neden anlatma ihtiyacı hissettim. Ülkemizde her konuda haftalık veya günlük öyle gelişmeler oluyor ki, yazmak istediğiniz konular bir anda değişiyor. Daha önce “Gelecek Hükümetin Yol Haritası” başlıklı yazıyı hukukla, anayasal devletle ilgili  birkaç yazı yazmak istiyorum diye bitirmiştik. Ancak, ekonomide neredeyse her gün yeni bir haber veya duyuru olunca zihin ister istemez bunu yazmazsam olmaz noktasına geliyor. Artık olağan hale gelen her ayın başında yükselen enflasyon rakamları veya dövizde yeni bildirilerden sonra bir de her hafta müjde adıyla yeni haberler gelmeye başladı. Bu nedenle hukuka bir türlü gelemedik.

Enflasyon konusunu yazmaya, enflasyonla mücadele konusunu analiz etmeye gerek yok. Biliyoruz ki, bundan sonra her ay bir önceki aydan daha fazla TÜFE rakamlarına alışmamız gerekiyor, öyle ki yakında hiperenflasyon yani yüzde 100’ü aşan bir oranı görebiliriz, zaten gıda, enerji, konut, ulaştırma sektörlerinde yaşanmakta olanı resmi olarak toplam TÜFE’de beklemeye başlayalım.  

Bu hafta Pazartesi akşamı müjde haberinin müjde mi, değil mi, kime müjde, ne olur vb. konusuna gelince yazının başlığını “Yanlışları Tekrarlamak” olarak değiştirdim. 

Bilindiği üzere kabine toplantısı sonrasında konut sektöründe müjdeler duyuruldu. Söz konusu müjdeler şunlar, özetle;

1-İlk defa tek konut sahibi olacak vatandaşlara 2 milyon liraya kadar birinci el konut için yüzde 0.99’luk kredi sağlanacak. 

2-İkinci paket, birinci veya ikinci el konutlara sağlanacak, 10 yıla kadar vadeli ve aylık %0,89 faizli konut kredisi içeriyor. Ancak bu krediyi alabilmeniz için 1 Nisan 2022 tarihinden önce açılmış döviz tevdiat ya da altın hesabınızın bulunması ve buradaki miktarın konut değerinin en az yarısını karşılaması bekleniyor.

3-Son paket ise 1 Mayıs 2022 tarihi itibarıyla asgari yüzde 40’ı tamamlanmış ve yüzde 50’si satılmamış inşaat projesi sahibi KOBİ ve KOBİ dışı inşaat şirketlerinin tamamlanmayan inşaatları için 20 milyar lira kaynak ayrıldı.

Tüm bu müjdelerin açıklanan gerekçeleri ise, konutta  yaşanan fahiş fiyatların önüne geçmek, artan talebi karşılamak için konut arzını artırmak, vatandaşın konuta erişimi için uygun koşullu kredi etmek, inşaat sektörü eliyle ekonomik hayatı canlı tutmak vb.

Bu vesileyle öncelikle yüzleşmemiz gereken gerçekleri sorgulamak gerekiyor?   Aşağıda bir grafik son on yıllık konut fiyat endeksi.

Allah aşkına, 2011-2019 arasında normal olağan haliyle, yani arz, talep ve enflasyon gelişmelerine bağlı devam eden konut fiyatları 2019 yılı Temmuz ayıyla birlikte neden çok ciddi artışa geçti, daha doğrusu konut fiyatları neden yukarıya doğru fırladı. Daha dün evvelki gün TCMB ve TUİK konut fiyatlarıyla ilgili şu açıklamaları yaptı.

“İstanbul’da konut satış fiyatları yıllık yüzde 147 arttı. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 12 bin 102 TL, ortalama konut fiyatı 1 milyon 452 bin 240 TL oldu. Bazı semtlerde kiralar yüzde 200'e varan oranlarda arttı. Ankara’da konut fiyatları son bir yılda yüzde 116 artış gösterdi. Ortalama konut metrekare satış fiyatı 5 bin 352 TL, en fazla konut satışı olan 30 il içerisinde yıllık değer artışı en yüksek olan iller ise sırasıyla Mersin, Aydın ve Antalya oldu.” 

Hatırlayalım, 2019 yılı Haziran ayında yine kamu bankaları aracılığıyla kredi paketleri açıklandı, konut kredi faizlerini düşürüldü.  Ne oldu, ne olur, kısaca;

Bizde devlet tarafından düşük faizli ve uzun vadeli kredi seçeneği sunulduğu anda piyasalar canlanmaya başlar. Çünkü, bizim vatandaşımız bilir ki, fırsat bu fırsat, bu durumdan yararlanmak gerekir. Piyasa şu şekilde işlemeye başlar.

Esnaf Ali’nin tüccar Mehmet’e borcu vardır, ya da daha önce aldığı kredinin ödemeleri gelmiştir.  Esnaf Ali,  ortağı, kardeşi veya arkadaşı Veli’ye gider, der ki, senin konutu bana sat, ben de bunu bankaya götüreyim, toplam bedeli de yüksek gösterirsek, yüzde 80-90 kredi kullanırım, tüccar Mehmet’e borcumu öder, geri kalan parayla da dolar, altın alırım veya bazı ihtiyaçları karşılarım. Satılan ev kağıt üzerinde ve tapuda esnaf Ali’nin eline geçer. Esnaf Ali, konut sahibiyle kira sözleşmesi imzalar, Veli’de kendi evinde oturmaya devam eder. Hatta, esnaf Ali’nin tüccar Veli’ye borcu olmasa da Veli beyle anlaşabiliyorsa yine devletten kredi çeker, altın ve dolar almaya, ya da arsa  almaya bakar. İpotek veya teminat sorunu da bir başka tüccardan alınacak çekle veya iktidardaki partinin ilçe başkanı veya il başkanının kamu bankaların şube müdürleriyle ilişkileri iyi ise, teminat sorunları da yaşanmaz. 2001 krizi sonrası Sn.K.Derviş’in çıkarttığı Bankacılık Kanunundaki zimmet suçu 2018 sonrası kaldırıldı. Artık, teminatı olmadan bile kredi veren şube müdürüne zimmet suçlaması söz konusu değil.

Bu arada, dün HMB Nebati, fahiş fiyatları denetleyeceklerini, 5 yıl süreyle aynı konutun alınıp satılamayacağını ve müteahhitlerin sabit fiyat garantisi vereceğini ifade buyurmuş, vatandaşı uyarmış, ne diyelim, okuyunca aklıma Vizontele filminde bir sahne geldi, köylü  yeni  TV görünce “Zeki Müren’de bizi görecek mi” diyordu.

Sevgili Dostlar;

İnanın, piyasada konut satışlarının en az yüzde 30-35’ i bu şekilde işler, işliyor. Kağıt üstünde satış-kredi-borç ödeme mekanizması ya da kredi alınıp alternatif yatırım araçlarına yönelme. Rakamlarla ispatı; son iki yılda yani 2015-2020 arası toplam 8 milyon konut satılmış, bu miktarı yaklaşık 1,3 milyon kişi almış, diğer bir anlatımla kişi başına ortalama 6 adet konut alınmış, el değiştirmiş. Bir diğer istatistik, kendi hanelerinde oturanların toplam nüfusa oranı 2015 yılından bu yana her yıl azalıyor, 2021 yılında 2020 yılına göre kendi konutunda oturan yüzde 0,3 oranında azalarak yüzde 57,5 olmuş. 2020 yılında ise 2019 yılına göre yüzde 1 azalarak yüzde 57,8 olmuş, Bu oran 2019 yılında yüzde 58,8. Kendi konutunda oturanların en yüksek olduğu yıl, 2014 yılında yüzde 59,3. Diğer bir anlatımla kredi paketlerine rağmen yeni ev sahibi olma oranı düşüyor. Vatandaş çözmüş meseleyi.

Bu tür müjdelerin, hızlı kredi genişlemesinin ekonomik sonuçları olacaktır.  İlk önce konut  sektöründe fiyatlar yükselecektir, sonrasında beyaz eşya, ev eşyaları ve inşaat malzemelerinde.  Öyle ki, fiyatlar dün-bugün en az yüzde 25 artmıştır, artacaktır.

İkinci olarak pek çok ülkede tecrübe ile sabittir ki, krediyle sağlanan hızlı büyüme dönemleri finans piyasalarında çalkantıya ve bankacılık krizlerine yol açmaktadır.  2008-2009 döneminde ABD ve Avrupa’da yaşanan finansal krizin nedeni konut piyasasındaki hızlı ve gerçekçi olmayan alım satımlar, kaydi paralar ve türev piyasalardı. 2008 de kredi balonu patlayınca, İspanya’da batık krediler arttı ve iflasları yaşandı. Aynı durum 2008-2009 da ABD’de yaşandı, FED bankaları kurtarmak zorunda kaldı. Ülkemizde yaşanan 1994 ve 2001 krizlerinde düşük faizli kredi genişlemesinin önemli payı vardır. Önümüzdeki yıl geri dönmeyecek bu krediler için yeniden yapılandırma – seçim öncesinde- kimse şaşırmasın. 

Kredi genişlemesinin diğer bir etkisi de alternatif yatırım araçlarına yönelmedir. Yani, krediyi kullanan kesimlerin döviz veya altına yönelmesidir. Son birkaç gün döviz kurlarında, dolarda yaşananlar FED ’in faiz artışı yanında kredi genişlemesinin beklenen ve olağan sonucudur.  Bizim vatandaşımız bunun hesabını kitabını yapar ve aldığı krediyi dolara veya altına yatırıma yönelir. 

Hayatımız bazen iki şey üzerinde şekilleniyor. Doğrular ve tercihlerimiz. Kendimize sormamız gereken asıl soru şu; doğrular mı tercihlerimizi belirliyor, yoksa tercihlerimiz mi doğruları belirliyor. Şayet tercihlerimiz doğruların önündeyse, sonuçlarına da katlanmak zorundayız, ne yapalım, olanlar dışımızda, kaderimiz böyleymiş, diyemeyiz. Hele hele yönetici konumunda, bu kadar yanlışlar göz göre göre, daha önce yaşana yaşana neden yapılır.  İster istemez, hadiselere biraz daha geniş pencereden bakarsak, yanlışları tekrarlayarak yönetmek nedendir sorusunun cevabını “kazanan kim-kaybeden kim”  cümlesinde bulabiliriz.